Nova lei libera telas e redes de proteção nos condomínios, mas abre novos desafios para a gestão

Lei estadual impede que condomínios proíbam a instalação de redes e telas em unidades privativas; para o SIPCES, segurança, padronização e orientação passam a ser pontos centrais para síndicos e administradoras

A instalação de telas e redes de proteção em apartamentos ganhou um novo capítulo no Espírito Santo. Com a entrada em vigor da Lei Estadual nº 12.936/2026, os condomínios residenciais, comerciais e mistos não podem mais proibir a colocação desses equipamentos nas janelas, sacadas, mezaninos e varandas das unidades privativas.

A mudança representa uma alteração importante na relação entre o direito do condômino de buscar segurança dentro de sua unidade e as regras tradicionalmente utilizadas pelos condomínios para preservar a fachada e a padronização das edificações.

A nova legislação foi sancionada em 10 de setembro e publicada no Diário Oficial em 11 de setembro.

Mas, para síndicos, administradoras e moradores, a nova regra não encerra a discussão. Na prática, ela traz uma série de questões que precisam ser compreendidas para evitar novos conflitos.

Segurança passa a ocupar o centro da discussão

Durante anos, a instalação de redes e telas de proteção esteve no encontro de dois interesses dentro dos condomínios.

De um lado, moradores — especialmente famílias com crianças, idosos ou animais — que buscam aumentar a segurança de suas unidades.

De outro, condomínios que utilizavam regras internas para preservar a uniformidade da fachada e evitar alterações consideradas incompatíveis com o padrão arquitetônico da edificação.

A nova legislação altera esse equilíbrio ao estabelecer que a instalação não pode ser proibida pelo condomínio.

Para o presidente do SIPCES, Gedaias Freire da Costa, a mudança deve ser analisada principalmente sob a perspectiva da segurança, mas sem afastar a necessidade de organização e responsabilidade na execução.

“A segurança dos moradores precisa ser considerada uma prioridade. A nova legislação traz uma mudança importante para os condomínios e exige que síndicos, administradoras e moradores compreendam que o direito de instalar a proteção não significa que qualquer solução possa ser adotada de qualquer maneira.”

Segundo Gedaias, a nova realidade exige que o condomínio deixe de discutir simplesmente se a tela ou a rede pode ou não ser instalada e passe a trabalhar questões como padronização, segurança da instalação, conservação da edificação e responsabilidade.

“O desafio agora é transformar uma mudança que busca ampliar a segurança em uma regra de convivência bem organizada, evitando que a solução de um problema crie outros problemas para o condomínio.”

O fim da proibição não significa ausência de regras

Um dos pontos que merece atenção é uma possível interpretação equivocada da nova legislação.

A lei impede que o condomínio proíba a instalação de telas e redes de proteção nas áreas indicadas. Isso não significa, necessariamente, que a administração condominial perca toda possibilidade de organizar a forma como essas estruturas serão instaladas.

Esse é um dos pontos que devem ser avaliados pelos condomínios.

A legislação não estabelece, de maneira detalhada, um modelo único de tela ou rede que deverá ser adotado em todos os edifícios. Por isso, questões relacionadas à padronização, materiais, cores, forma de fixação e características compatíveis com a edificação podem continuar exigindo organização interna e orientação técnica.

Na avaliação do presidente do SIPCES, esse é justamente um dos pontos que merecem atenção.

“Uma coisa é o condomínio não poder impedir que o morador busque proteção para sua unidade. Outra é permitir que cada apartamento faça uma instalação completamente diferente, sem qualquer critério. O condomínio precisa buscar uma solução que preserve a segurança e, ao mesmo tempo, mantenha uma organização mínima da edificação.”

Assembleia pode ter papel importante

Diante da nova realidade, uma das alternativas para os condomínios será discutir internamente critérios de padronização.

Isso pode envolver, por exemplo, a definição de características que permitam manter uma identidade visual mínima entre as unidades, desde que essas regras não sejam utilizadas para impedir a instalação da proteção.

A convocação de uma assembleia pode ser uma ferramenta importante para que o condomínio discuta essas questões, registre decisões e dê transparência aos moradores.

A assembleia, entretanto, não deve ser utilizada para simplesmente recriar a proibição que a nova lei passou a impedir.

O objetivo deve ser outro: organizar aquilo que a legislação permite e estabelecer critérios compatíveis com a segurança e com as características do empreendimento.

A instalação também precisa ser segura

A autorização para instalar uma tela ou rede não elimina a necessidade de cuidado com a execução do serviço.

Uma instalação inadequada pode comprometer a própria finalidade da proteção.

Por isso, o morador deve procurar empresas especializadas e utilizar materiais apropriados para a finalidade, observando as orientações técnicas aplicáveis ao equipamento e à edificação.

Também é importante considerar o estado das superfícies onde serão realizados os pontos de fixação.

Em edifícios mais antigos, por exemplo, uma avaliação prévia pode ser especialmente importante para identificar condições que possam comprometer a instalação.

O condomínio, por sua vez, deve manter atenção para que intervenções realizadas nas unidades não provoquem danos às áreas comuns ou a elementos da edificação.

Quem responde pela manutenção?

A instalação não deve ser encarada como uma solução definitiva.

Redes e telas de proteção sofrem desgaste ao longo do tempo e precisam ser avaliadas e substituídas quando necessário.

Em regra, a proteção instalada exclusivamente para atender à necessidade de determinada unidade está relacionada ao uso particular do imóvel. Isso significa que o proprietário ou ocupante precisa acompanhar as condições do equipamento e providenciar sua manutenção ou substituição quando necessário, observadas as responsabilidades definidas para cada situação.

Para o condomínio, permanece a importância de cuidar das áreas e elementos que estejam sob sua responsabilidade.

Essa separação é importante porque evita que uma instalação particular seja confundida com uma intervenção ou obrigação de manutenção do condomínio.

Segurança não deve ser confundida com estética

A discussão sobre telas e redes também revela uma questão recorrente na vida condominial: até onde a preocupação com a estética da edificação pode limitar uma necessidade de segurança?

A nova legislação estabelece uma resposta importante para esse conflito.

A segurança deixou de ser tratada como uma justificativa que poderia simplesmente ser afastada pela proibição da instalação.

Isso não significa que a fachada tenha perdido qualquer relevância. A questão passa a ser encontrar formas de compatibilizar os dois interesses.

“A fachada continua sendo um elemento importante para o condomínio, mas não pode ser colocada acima de uma necessidade legítima de proteção. O caminho agora é buscar equilíbrio e organização, e não simplesmente proibir.”, afirma Gedaias.

O que muda para o síndico?

Na prática, a nova legislação muda principalmente a postura que o síndico e a administradora precisam adotar diante de um pedido de instalação.

Antes de simplesmente responder que “o condomínio não permite”, a administração deverá considerar a nova legislação e avaliar como organizar o procedimento.

Entre os cuidados que podem fazer parte dessa nova rotina estão:

• Atualizar orientações internas: regras e comunicados que tratem genericamente da proibição precisam ser revistos.

• Orientar os moradores: informar que a legislação mudou e explicar os procedimentos adotados pelo condomínio.

• Buscar padronização: quando tecnicamente e juridicamente possível, estabelecer critérios para preservar a organização visual da edificação.

• Exigir informações sobre a instalação: conhecer empresa responsável, materiais e forma de execução pode contribuir para maior segurança.

• Registrar solicitações: manter documentação das comunicações e autorizações relacionadas às intervenções.

• Observar eventuais danos: caso uma instalação provoque danos à fachada, impermeabilização ou outras áreas, a situação deve ser tratada de acordo com as responsabilidades aplicáveis.

• Revisar documentos: convenção, regimento interno, comunicados e procedimentos administrativos devem ser analisados para evitar conflito com a nova legislação.

Um tema que envolve mais do que crianças

Embora a discussão sobre redes de proteção costume estar associada principalmente à segurança de crianças, a necessidade de proteção pode envolver diferentes situações.

Animais domésticos, idosos, pessoas com mobilidade reduzida e até moradores que simplesmente desejam reduzir o risco de quedas em determinados espaços também podem se beneficiar desse tipo de equipamento.

Por isso, a discussão não deve ser tratada como uma questão exclusivamente relacionada a famílias com crianças.

É uma questão de segurança das unidades e de prevenção de acidentes.

A nova lei encerra um conflito, mas exige uma nova cultura de gestão

Para o SIPCES, o principal efeito da nova legislação pode estar justamente na mudança de abordagem.

Durante muito tempo, a discussão começava pela pergunta: “o condomínio pode proibir?”

Agora, com a vedação legal à proibição, a pergunta passa a ser outra:

“Como o condomínio pode organizar a instalação de forma segura, responsável e compatível com a edificação?”

Essa mudança parece simples, mas representa uma alteração significativa na rotina de síndicos e administradoras.

O papel da gestão passa a ser ainda mais importante para transformar uma mudança legislativa em procedimentos claros, evitando conflitos entre moradores e reduzindo decisões tomadas de forma improvisada.

“A nova lei traz uma mudança que precisa ser acompanhada de informação. O síndico não pode simplesmente ignorar a legislação, mas também não deve deixar o condomínio sem organização. É preciso entender a regra, orientar os moradores e construir procedimentos que priorizem segurança, responsabilidade e boa convivência.”, conclui Gedaias Freire da Costa.

E agora, o que o condomínio deve fazer?

Com a nova legislação em vigor, o primeiro passo para síndicos e administradoras é revisar as regras internas que tratam da instalação de telas e redes de proteção.

Se houver previsão expressa de proibição, o conteúdo precisa ser reavaliado à luz da nova lei.

Também é recomendável que o condomínio avalie a necessidade de estabelecer critérios de padronização e procedimentos para recebimento e acompanhamento das solicitações dos moradores.

Em situações que envolvam conflitos, multas anteriores, danos à edificação ou dúvidas sobre a interpretação da legislação, a orientação é buscar assessoria jurídica especializada, evitando decisões individuais que possam gerar novos litígios.

A mudança legislativa é recente e alguns de seus efeitos práticos ainda deverão ser amadurecidos na aplicação cotidiana.

Para o setor condominial, acompanhar esse processo é tão importante quanto conhecer a própria lei.

Mais do que saber o que mudou, síndicos e administradoras precisam saber como transformar a nova regra em uma gestão mais segura, organizada e previsível.

Onde tem condomínio e administradora de condomínio, tem o SIPCES.