Anualmente o síndico tem o dever de apresentar aos condôminos, em assembleia, a previsão orçamentária, conforme determina o artigo 1.348, VI, que prevê “elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano”, aqui já deve ser demonstrado aos condôminos o volume da inadimplência e o percentual de reflexo desta na composição das receitas.

Ora, se não há cobertura desta “inadimplência” no orçamento e não se vislumbra recebimento de acordos com os devedores, que possa segurar esta defasagem, temos uma questão crucial: o orçamento já nasce com deficiência de recursos.

A gestão condominial atenta e responsável pelas finanças do condomínio, deve exercer suas obrigações previstas no inciso VII, do artigo 1.348 acima, que de forma clara estabelece, compete ao síndico, “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”, o que deve ser realizado conforme as regras de cobranças ou simplesmente para ficar bonito na finta - régua de cobrança – que nada mais é do que os procedimentos adotados pelo condomínio, conforme veremos adiante, para reaver seus créditos.

Estancar a inadimplência exige cobrança eficaz e efetiva, devendo o síndico utilizar-se dos recursos que a legislação lhe proporciona, protesto da taxa e imposição de multa no valor de até 5 (cinco) taxas de condomínio para o condômino devedor contumaz. Neste sentido o Código Civil dispõe no artigo 1.337 — O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Reforçando este entendimento, o STJ, no julgamento do Recurso Especial 1.247.020 (DF), assentou: 3. A aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que o condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos débitos condominiais, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos. 4. A multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC/2002 detém natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos.

Isto posto, e sabendo do que o condomínio pode aplicar aos inadimplentes, passamos a nortear formas como podemos lidar com a inadimplência.       

Lidando com a Inadimplência em Condomínios

Nos últimos anos, a inadimplência em condomínios tem sido um desafio recorrente para muitos síndicos e administradores. O não pagamento das taxas condominiais pode comprometer a saúde financeira do empreendimento, dificultando a manutenção das áreas comuns, serviços essenciais e até mesmo afetando o valor do imóvel. Diante desse cenário, o SIPCES tem se destacado ao orientar estratégias eficazes para lidar com esse problema nos condomínios.

Análise da Situação

A inadimplência em condomínios é influenciada por diversos fatores, incluindo crises econômicas, desemprego, má administração e até mesmo condôminos contrários à administração condominial, que numa espécie de perseguição tosca, ficam inadimplentes. No entanto, independentemente das causas, é essencial que os condomínios adotem medidas proativas para garantir a sustentabilidade financeira e o bom funcionamento do empreendimento.

Régua de Cobrança

Uma das ferramentas mais importantes no arsenal da experiente gestão condominial para lidar com a inadimplência é a implementação de uma régua de cobrança eficiente. Essa régua consiste em uma sequência de etapas claras e bem definidas, as quais são seguidas rigorosamente para garantir que todos os esforços sejam feitos para recuperar os valores devidos.

- Notificação Amigável: No primeiro estágio, o condômino inadimplente recebe uma notificação gentil, lembrando-o da pendência e solicitando o pagamento imediato. Esta comunicação inicial visa resolver o problema de forma amigável e evitar conflitos desnecessários.

- Segunda Notificação: Se o pagamento não for efetuado após a primeira notificação, o condômino recebe uma segunda comunicação, informando das penalidades, possível protesto do devedor (condômino proprietário) e multa contida no artigo 1.337 do Código Civil, caso venha tornar-se um devedor contumaz.    

- Notificação Extrajudicial: Caso o condômino ainda não regularize sua situação, o condomínio envia uma notificação extrajudicial, informando sobre as medidas legais que serão tomadas caso o débito não seja quitado dentro de um prazo determinado.

- Cobrança Judicial: Como último recurso, o condomínio recorre à execução dos débitos, afinal, taxa de condomínio é um título executivo extrajudicial.

Nesta fase, o SIPCES atua em estreita colaboração com advogados especializados em direito condominial para garantir que todos os procedimentos sejam conduzidos de acordo com a legislação vigente em benefício dos condomínios associados ao sindicato.

Atuação do SIPCES

Além de orientar os condomínios na implementação de uma régua de cobrança eficaz, o SIPCES também oferece suporte e assistência em todas as etapas do processo de recuperação de crédito. Isso inclui a disponibilização de modelos de documentos, orientação jurídica e até mesmo a mediação de conflitos entre condôminos e administração.

Além disso, o SIPCES promove regularmente palestras, workshops e cursos de capacitação voltados para síndicos, administradores e funcionários de condomínios, abordando temas como gestão financeira, prevenção de inadimplência e resolução de conflitos.

“Enfrentar a inadimplência em condomínios exige um conjunto de estratégias bem elaboradas e uma abordagem proativa por parte da administração. O trabalho realizado pelo SIPCES, tanto na orientação dos condomínios quanto na prestação de suporte e assistência, tem sido fundamental para ajudar os associados a superar esse desafio e garantir sua sustentabilidade financeira a médio e longo prazo. Ao adotar uma régua de cobrança eficiente e contar com o apoio de profissionais especializados, os condomínios podem reduzir significativamente os índices de inadimplência e promover um ambiente harmonioso e bem administrado para todos os seus moradores”, aponta o presidente do sindicato, Gedaias Freire da Costa.

SIPCES - Há 30 anos sendo referência no setor condominial