Cautelas na aplicação de penalidades aos condôminos ou moradores

É indiscutível que morar em condomínio exige bom senso, educação e o cumprimento das regras internas. Essas normas representam a vontade da coletividade e têm como objetivo manter a harmonia na convivência.

Contudo, há, em geral, um desconhecimento sobre como aplicar as penalidades, especialmente quanto ao devido enquadramento de determinada conduta indevida perante a Convenção, o Regimento Interno ou demais normas aplicáveis.

Não restam dúvidas de que a boa administração condominial demanda o conhecimento das regras internas e demais normas de conduta que possam perturbar o sossego, a saúde e a segurança dos demais moradores — princípios que todo condômino deve observar no uso de sua unidade privativa ou das áreas comuns. Para tanto, deve o condomínio contar com a experiência da empresa administradora, do SIPCES ou de um advogado.

Para que o condomínio adote as providências cabíveis em relação às condutas indevidas praticadas por condôminos ou moradores, é preciso conhecer os fatos e a forma de sua constatação (som, vídeo, imagens do sistema de monitoramento, registro no livro de ocorrências, denúncias de outros moradores etc.).

As penalidades previstas nas regras internas, geralmente, são: advertência e, em caso de reincidência, multa pecuniária prevista nas normas. Atualizadas ou adequadas ao Código Civil, podem ser de, no máximo, cinco vezes a taxa condominial ou até dez vezes, esta aplicável ao condômino antissocial.

De forma geral, para a violação das normas do Regimento Interno, as multas pecuniárias são equivalentes a um percentual da taxa condominial ou a uma taxa cheia, podendo ser cobradas em dobro no caso de reincidência. Contudo, há exceções: se a falta for grave, a penalidade poderá ser maior, limitada a cinco vezes a taxa de condomínio, conforme o artigo 1.337 do Código Civil:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Importante ressaltar que o Código Civil, no § 2º do artigo 1.336, estabelece multa não superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais ao condômino que:

a) realizar obra que comprometa a segurança da edificação;

b) alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

c) der às suas partes destinação diversa da edificação, ou as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade, à segurança dos possuidores ou aos bons costumes.

Se a Convenção for antiga (anterior ao Código Civil de 2002) e for omissa sobre as condutas acima, poderá o síndico convocar assembleia para fixar a penalidade, neste caso, com o quórum de 2/3 dos condôminos, já que se trata de alteração da Convenção.

Voltando ao descumprimento do Regimento Interno, é crucial que a administração condominial siga algumas etapas para aplicar as penalidades com coerência. Vejamos:

1. Fundamentação legal e convencional

Verificar se a conduta infratora está prevista na Convenção Condominial ou no Regulamento Interno.

Citar o artigo do Código Civil (art. 1.336 e art. 1.337) ou dispositivo da Lei 4.591/64.

Evitar aplicar penalidades sem base normativa, para não dar margem à anulação.

2. Notificação prévia do infrator

Comunicar sempre o morador por escrito, relatando a infração, local, data e circunstâncias.

Garantir o direito de defesa: oferecer prazo para manifestação antes da aplicação da multa. A impugnação deve ser dirigida ao Conselho Consultivo ou Fiscal e, da decisão destes, cabe recurso à Assembleia Geral.

Guardar cópia da notificação com comprovação de entrega (AR, e-mail com confirmação ou protocolo).

3. Provas e registros

Coletar provas do descumprimento (fotos, vídeos, relatos de funcionários ou outros condôminos).

Registrar o fato em livro de ocorrências ou em ata de assembleia, quando necessário.

Esse cuidado fortalece a legitimidade da sanção em eventual contestação judicial.

4. Proporcionalidade da penalidade

Respeitar os limites legais:

- -Multa de até 5 vezes a contribuição condominial (art. 1.336, §2º do CC) para infrações habituais, conforme valores fixados nas regras internas.

- Multa de até 10 vezes a contribuição condominial (art. 1.337 do CC) para conduta antissocial, mediante deliberação em assembleia.

- Avaliar reincidência e gravidade antes de escalar a penalidade.

5. Imparcialidade e transparência

Tratar todos os condôminos de forma igualitária, sem perseguições ou favorecimentos.

Evitar agir de forma pessoal ou emocional: a decisão deve ser administrativa, não particular.

6. Assembleia quando necessária

Convocar assembleia nos casos de conduta reiterada e antissocial, conforme exige o Código Civil.

Registrar em ata a deliberação da penalidade, mencionando a base legal e o quórum alcançado.

7. Comunicação clara da decisão

Notificar o condômino ou morador infrator da penalidade aplicada, informando:

- fundamento legal/convencional,

- valor da multa,

- prazo para pagamento,

- possibilidade de recurso à assembleia (quando previsto).

8. Registro e arquivamento

Arquivar todas as notificações, defesas apresentadas, provas e atas relacionadas.

Esse cuidado resguarda o síndico contra alegações de abuso de poder ou ilegalidade.

Assim, concluímos que o síndico deve agir sempre com base legal, transparência, prova documental, proporcionalidade e respeito ao direito de defesa, para que a penalidade seja válida e resistente a questionamentos.

Autor: Gedaias Freire da Costa
Advogado, sócio da Freire e Merçon Advogados Associados e Presidente do SIPCES