Aluguel de imóveis populares em SP por meio de Airbnb vai para a Justiça

Donos de apartamentos populares em bairros valorizados de São Paulo têm recorrido à Justiça para impedir ou autorizar a locação de curta temporada, como por meio do Airbnb e Booking. Esse tipo de “desvio” tem polarizado condomínios, até com ações coletivas, mesmo com a proibição legal ao serviço de hospedagem em imóveis construídos com incentivos municipais para a moradia de baixa renda.

As principais decisões identificadas pela reportagem anularam convenções de condomínio que permitiam a locação de curta temporada. Juízes também não acataram investidores que reivindicavam o “direito de propriedade”.

Esses edifícios estão em áreas procuradas como Vila Madalena, Pinheiros e Pompeia, na zona oeste, e entorno da Rua Oscar Freire e a Sé, no centro expandido.

O Airbnb afirma que “promove o uso responsável da plataforma em conformidade com as políticas de moradia social na cidade”. Também diz ter “regras claras que exigem que os anfitriões cumpram todas as leis e normas aplicáveis ao anunciar um espaço”. O Booking não respondeu.

A Prefeitura proíbe a locação de curto período em apartamentos construídos com incentivos municipais para Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP). Eles são construídos e comercializados pelo mercado imobiliário sem envolvimento do poder público.

A Prefeitura diz que “a prática de locação de curta temporada é proibida nessas unidades independentemente do seu período de aquisição”. “Convenções condominiais não se sobrepõem à legislação municipal, que veda expressamente essa prática”, completa.

Essas unidades só podem ser moradia de famílias enquadradas em faixas de renda específicas, de até seis salários mínimos mensais (HIS) e até 10 (HMP). O uso não residencial é proibido. A propriedade pode ser de pessoa com maior rendimento, desde que se garanta a locação ao público-alvo.

Indícios do “desvirtuamento” por meio do chamado “short stay” (estadia curta) já haviam sido citados pelo Ministério Público de São Paulo (MP-SP) em inquérito sobre potenciais fraudes à política municipal. A situação também foi abordada em Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) na Câmara Municipal. 

A Justiça também tem recebido uma série de ações de distrato contra construtoras e incorporadoras relacionadas a imóveis populares vendidos a compradores de maior renda em bairros valorizados, como Vila Nova Conceição, Moema e Perdizes. As decisões favoráveis envolvem principalmente clientes que comprovaram desconhecer as restrições dos imóveis, como de faixa de renda dos residentes.

DISPUTA.
A locação de curta temporada no Nex One Ministro Ferreira Alves foi alvo de ao menos duas ações coletivas. Ambas foram movidas por proprietários e moradores, divididos entre favoráveis e contrários ao serviço de hospedagem no prédio, que fica na Pompeia, nas proximidades do Allianz Parque. A ação com decisão mais recente considerou como inválida a alteração na convenção de condomínio que liberava a locação de curta temporada na ala residencial do prédio. “A alteração unilateral da convenção de condomínio a fim de permitir a locação de curta duração após a comercialização das unidades é contrária a legislação sobre o tema”, declarou o juiz Fernando José Cúnico (40.ª Vara Cível) na decisão, em novembro. Ainda cabe recurso.

Antes disso, outro processo havia obtido decisão oposta: em outubro, a juíza Elisa Leonesi Maluf (2.ª Vara do Juizado Especial Cível – Vergueiro) acolheu o entendimento do condomínio de que a lei só restringiria a faixa de renda do comprador, não do usuário do imóvel. A ação foi extinta.

A incorporadora que entregou o empreendimento (a One Innovation) informou que os casos envolvem “pedidos de cancelamento da alteração da convenção”.

No Today Brigadeiro, uma liminar de outubro suspendeu a convenção de condomínio que havia liberado “short stay”. O edifício fica nas proximidades do Terminal Bandeira, no centro. O processo segue em tramitação. “É inviável concluir que um imóvel destinado ao atendimento a famílias de baixa renda cumpra sua função social quando utilizado para locações de curta temporada; isso porque tal modalidade de aluguel demanda investimento incompatível com uma família de baixa renda”, destacou o juiz Vítor Gambassi Pereira (23.ª Vara Cível – Foro Central Cível) na decisão. Ele atendeu à tutela de urgência requerida por parte dos moradores.

Decisão semelhante envolveu o Today Pinheiros, na movimentada Rua dos Pinheiros. O condomínio alegou que o aval à locação rápida não alterava a destinação das unidades como habitação social. O juiz não acatou a defesa do condomínio. O processo foi extinto.

A incorporadora que entregou os dois empreendimentos (a Canopus) não respondeu.

Além de coletivas, há ações de proprietários que pedem permissão condominial para a locação de curto período. As decisões judiciais têm mencionado jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que esse tipo de uso pode ser vetado pelo condomínio (independentemente de ser habitação popular).

Um dos casos mais recentes levados à Justiça envolve o Nex One Vila Madalena, nas proximidades da estação de metrô homônima. Em dezembro, a 35.ª Câmara de Direito Privado não acolheu a defesa de proprietário que buscava aval do condomínio para a locação de curta temporada.

O dono do imóvel havia defendido que a proibição imposta pelo condomínio seria ilegal. Já o condomínio destacou que a lei municipal não permite serviço de hospedagem em HMP, por descaracterizar a destinação residencial.

Nesse processo, os desembargadores reverteram a decisão de 1.ª instância, ao entender que convenções de condomínio podem restringir a locação de curta temporada. Os magistrados não mencionaram, contudo, que o caso envolvia imóvel popular.

Fonte: O Estado de São Paulo